Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen

Das weit verbreitete Bauen mit einem Bauträger hat seine Besonderheiten. Der Bauträger fungiert als Bauherr, ist Eigentümer des Grundstücks und verkauft es mit einer Bauverpflichtung. Mit der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags wird der Interessent zum Erwerber. Diese Verträge, so zeigt eine aktuelle, erstmals veröffentlichte BSB-Dokumentation, sind sehr komplexe Vertragswerke und bergen für Verbraucher erhebliche Risiken. Vertrauensanwälte des Bauherren-Schutzbund e.V. haben im Rahmen eines Projektes einhundert Bauträgerverträge aus den Jahren 2010 bis 2013 analysiert, zahlreiche verbraucherfeindliche Klauseln aufgedeckt , rechtlich bewertet und die Auswirkungen für die Verbraucher detailliert dargestellt.

Die Ergebnisse der Vertragsprüfungen und häufige Probleme bei der Realisierung von Bauvorhaben mit Bauträgern zeugen von unzureichender Rechtssicherheit. „Die wirtschaftlichen Risiken für Verbraucher sind gravierend“, kommentiert Rechtsanwalt Mario van Suntum aus Leipzig, der Projektleiter der Untersuchung.

Ein generelles Problem besteht darin, dass der Erwerber erst sehr spät Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er frühzeitig Zahlungen leistet. Zwar ist der Bauträger verpflichtet, ihm dieses Eigentum zu verschaffen, doch dieser Anspruch wächst erst Zug um Zug während der Bauphase. Zahlreiche Bauträgerverträge sind dabei so abgefasst, dass sie die Rechte der Verbraucher erheblich beschneiden.

Als Beispiele fanden die BSB-Vertrauensanwälte wiederkehrende vorformulierte Klauseln, „die trickreich sind und die man rechtlich nur als verbraucherfeindlich klassifizieren kann“, wie van Suntum sagt. So werden Bauinteressenten unverhältnismäßig lange an ein Angebot gebunden. Das Planungsrisiko soll auf Erwerber abgewälzt werden. Ein vereinbarter Pauschalpreis soll mit nicht klar definierten Mehrkosten ausgehebelt werden. Vollmachten sollen zugunsten des Bauträgers aus der Hand gegeben werden. Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers – sprich das Zurückhalten von Zahlungsraten bei Mängeln – soll ausgeschlossen werden. Fälligkeiten von Kaufpreisraten werden so gesetzt, dass eine Kontrolle des tatsächlichen Bautenstandes nicht möglich ist.

„Das Transparenzgebot wird durch Klauseln der Bauträgerverträge vielfach verletzt, Sicherheiten für Erwerber sind eingeschränkt“, hat das Projektteam des BSB festgestellt. Bereits seit Jahren trägt die gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation, die seit 2005 zu Abmahnungen und Unterlassungsklagen im Sinne des Unterlassungsklagegesetzes (UKlaG) berechtigt ist, verbraucherfeindliche Klauseln aus Bauverträgen zusammen und stellt sie im Internet als wichtige Verbraucherinformation zur Verfügung. Jetzt wird zu verbraucherfeindlichen Klauseln aus Bauträgerverträgen erstmals eine umfassende Analyse samt rechtlicher Bewertung vorgelegt. „Damit leistet der Bauherren-Schutzbund erneut Pionierarbeit, denn bislang liegt nichts Vergleichbares vor“, schätzt Peter Mauel, 1. Vorsitzender des BSB ein. „Die Dokumentation zeigt, dass es dringend notwendig ist, das Bauträgervertragsrecht zur reformieren, um Verbraucherinteressen beim Bauen mit dem Bauträger wirksam zu stärken.“

www.bsb-ev.de

Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik vor großen Aufgaben

„Die neue Bundesregierung steht in der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik vor großen Aufgaben, bei deren Bewältigung ich den zuständigen Ministern und Staatssekretären viel Erfolg wünsche.“ Das sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute nach der Wahl Angela Merkels zur Bundeskanzlerin in Berlin. Haus & Grund Deutschland freue sich auf eine intensive Zusammenarbeit in den kommenden vier Jahren und stehe als Gesprächspartner gern zur Verfügung. Es werde darauf ankommen, sowohl in der Energiepolitik als auch beim altersgerechten Umbau Wege zu finden, die Mieter und Eigentümer finanziell nicht überfordern.

Kornemann sieht für die Energiepolitik im Koalitionsvertrag eine sehr gute Basis: „Kein Zwang, Wirtschaftlichkeit und Technologieoffenheit sind die entscheidenden Stichwörter, um die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes weiter voranzubringen.“ Die Vereinbarungen zum Mietrecht sieht der Verbandschef allerdings äußerst skeptisch. Es müsse möglich sein, dass Mieten auch weiterhin erhöht werden dürfen. Ansonsten drohe ein Rückgang in der Bautätigkeit und damit ein Verfall der Wohnungsqualität, den Mieter und Vermieter nicht wollen könnten. In der Stadtentwicklungspolitik gelte es, die durch den demografischen Wandel vollkommen unterschiedlich betroffenen Regionen optimal zu begleiten.

www.hausundgrund.de

Raclette mit Schinken und Lauch

Raclette mit Schinken und Lauch Foto: Wirths PR
Raclette mit Schinken und Lauch
Foto: Wirths PR

Raclette mit Schinken und Lauch
(ausreichend für 4 Pfännchen)

125 g Mozzarella (oder ein anderer milder Käse)
1/2 Stange Lauch
2 EL Butter
4 Scheiben gekochter Schinken
Salz
weißer Pfeffer
etwas gehackte Petersilie

Mozzarella in Scheiben schneiden. Den Lauch putzen, waschen und grob in Stücke schneiden. Etwas Butter in die Pfännchen geben, den Lauch dazuge-ben und einige Minuten erhitzen. Jeweils eine Scheibe gekochter Schinken dazulegen, mit den Mozzarella-Scheiben belegen, mit Salz und Pfeffer würzen und im heißen Raclette-Gerät 2-3 Minuten garen, bis der Käse leicht zerläuft. Mit gehackter Petersilie garnieren.

Pro Pfännchen: 172 kcal (721 kJ), 12,1 g Eiweiß, 13,3 g Fett, 1,0 g Kohlenhydrate

Steuerliche Tipps zum Jahreswechsel

Zum Jahreswechsel 2013/2014 sind steuerliche Fristen zu beachten, die bares Geld wert sein können. Der Steuerberaterverband Thüringen informiert über wichtige Termine und gibt steuerliche Hinweise für Arbeitnehmer und Unternehmer.

Einkommen- und Lohnsteuer: Arbeitnehmer, die nicht zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind, können noch bis zum 31.12.2013 rückwirkend bis zum Steuerjahr 2009 eine Veranlagung beantragen.

Steuerklassen ändern: Auch die richtige Wahl der Steuerklasse kann sich lohnen. Das gilt besonders, wenn Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit drohen. Mit der günstigen Steuerklasse III (Verheiratete) oder Steuerklasse II (Alleinstehende mit Kind) kann man für eine höhere Unterstützung sorgen. Auch beim Elterngeld kann ein frühzeitiger Wechsel der Steuerklasse (sieben Monate vor der Geburt) bedeutsam sein.

Bürotechnik: Arbeitgeber können ihren Mitarbeitern betriebseigene Computer, Smartphones und Tablets samt Software überlassen, ohne dass die Arbeitnehmer diese Vorteile versteuern müssen. Das gilt auch dann, wenn man die Geräte privat nutzen darf. Diese Regelung aus dem letzten Jahr hat sogar Rückwirkung bis zum Jahr 2004, soweit der Steuerbescheid – wegen eines Einspruchs – noch nicht bestandskräftig ist.

Freistellungsaufträge zur Abgeltungsteuer: Zum Jahresende 2013 sollten alle erteilten Freistellungsaufträge überprüft werden. Ist nur ein Freistellungsauftrag erteilt, kann dieser bei der Bank erteilt werden, bei der die meisten Erträge erzielt werden. Der Sparer-Pauschbetrag von bis zu 801 Euro (für Eheleute 1.602 Euro) kann aber auch auf mehrere Institute verteilt werden.

Ab 2014: Neue Regeln zum steuerlichen Reisekostenrecht

a) Die „erste Tätigkeitsstätte“ (ein neuer Begriff) ersetzt die „regelmäßige Arbeitsstätte“ des Arbeitnehmers. Erste Tätigkeitsstätte ist jede ortsfeste betriebliche Einrichtung des Arbeitgebers, aber auch ein Ort eines Kunden, wenn der Arbeitnehmer solch einem Kunden dauerhaft zugeteilt ist. Fahrten zur ersten Tätigkeitsstätte werden mit der Entfernungspauschale von 0,30 Euro pro Entfernungskilometer abgegolten. Alle anderen Fahrten zu einer Einrichtung des Arbeitgebers oder seiner Auftraggeber werden als Reisekosten mit einer Km-Pauschale von 0,30 Euro oder den tatsächlich nachgewiesenen Fahrtkosten berücksichtigt. Die erste Tätigkeitsstätte kann vom Arbeitgeber vertraglich festgelegt werden, wenn die Zuordnung unbefristet bzw. mindestens über einen Zeitraum von 48 Monaten erfolgt.

b) Eine Vereinfachung bringen die neuen Verpflegungspauschalen ab 2014. Es gibt nur noch zwei Zeitintervalle mit unterschiedlichen Pauschbeträgen für Dienstreisen im Inland. Maßgeblich ist die Abwesenheitsdauer von der Wohnung. Bei einer Abwesenheit von mehr als 8 Stunden erkennt das Finanzamt künftig 12 Euro an; bei mindestens 24 Stunden beträgt die Verpflegungspauschale 24 Euro. Bei den Verpflegungspauschalen für Auslandstätigkeiten gelten entsprechend 120 Prozent bzw. 80 Prozent der nach dem Bundesreisekostengesetz geltenden Auslandstagegelder.

c) Bei doppelter Haushaltsführung aus beruflicher Veranlassung erkennt das Finanzamt ab 2014 bis zu 1.000 Euro für die Zweitwohnung an, die bisherige Begrenzung auf 60 qm für die Wohnung entfällt. Die Erstwohnung am Heimatort erfordert dann eine finanzielle Beteiligung an der Lebensführung, das bisherige Jugendzimmer im Haus der Eltern genügt nicht.

Mehrwertsteuererhöhung für Silbermünzen: Für Silbermünzen erhöht sich ab 2014 der Mehrwertsteuersatz von 7 Prozent auf 19 Prozent, was auf eine Verteuerung von 12 Prozent schließen lässt. Bei der Einfuhrumsatzsteuer für Lieferungen aus dem Ausland bleibt es aber bei dem ermäßigten Satz von 7 Prozent. Silberbarren dagegen unterliegen schon jetzt dem Steuersatz von 19 Prozent. Anlagegold (Barren bzw. nach dem Jahr 1800 geprägte Münzen als Zahlungsmittel) bleibt weiter mehrwertsteuerfrei.

Elektronische Steuererklärungen werden von den Finanzämtern immer stärker gefordert. So ist z.B. auch ein Arbeitnehmer, der lediglich nebenberuflich ein Honorar (für eine Leistung, für einen Presseartikel oder als Mitglied eines Prüfungsausschusses) bezogen hat, verpflichtet, seine Steuererklärung elektronisch einzureichen. Da aber immer noch etliche Papierbelege nachzureichen sind, handelt die Verwaltung leider nicht im Interesse des Bürgers, sondern im Sinne der eigenen Personaleinsparung und im Interesse, Steuermehrforderungen zu erzielen.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist weiterhin verfassungsrechtlich bedenklich. Das Bundesverfassungsgericht hatte schon 1995 und 2006 eine grundlegende Überarbeitung des Gesetzes gefordert. Aktuell hat der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 21.11.2013 die Vollziehung eines Erbschaftsteuerbescheides aufgehoben, bis das BVerfG in einem anhängigen Verfahren (1 BvL 21/12) entschieden hat. Ob das BVerfG erneut eine grundlegende Gesetzes-Überarbeitung fordert, bleibt abzuwarten.

Unternehmer sollten die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer von ausländischen Abnehmern stets überprüfen. Dienstleistungen an Unternehmen eines anderen EU-Landes sind im Land des Leistungsempfängers umsatzsteuerpflichtig. Deshalb müssen solche Rechnungen netto ohne Mehrwertsteuer erstellt werden. Allein auf die Angaben des Leistungsempfängers darf sich der Unternehmer aber nicht verlassen.

Ein Kleinunternehmer (bis zu 17.500 Euro Umsatz im Jahr) schuldet dem Finanzamt nach § 14c UStG auch dann die Umsatzsteuer, wenn er in Quittungen über Kleinbeträge nur den USt-Satz, aber nicht den USt-Betrag ausweist (BFH-Urteil vom 25.09.2013).

Kapitalgesellschaften und bestimmte Personengesellschaften (bei denen keine natürliche Person haftet), müssen ihre Jahresabschlüsse im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlichen. Die Abschlüsse für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2011 begonnen haben, müssen bis 31.12.2013 dort vorliegen, um ein Ordnungsgeld zu vermeiden.

www.stbverband-thueringen.de

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