Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich im vergangenen Jahr moderat entwickelt. Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert liegt gegenwärtig bei knapp 1.044 Euro, das sind 4,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Das ist ein Ergebnis des aktuellen IVD-Wohn-Preisspiegels 2013/2014. „Damit liegt das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen immer noch 15 Prozent niedriger als vor 20 Jahren“, stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, fest. „Die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen sind Teil eines überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte.“ Nach dem Immobilienboom der 90er Jahre seien die Preise für Wohneigentum überproportional zurückgegangen. Erst in den vergangenen drei Jahren sei eine Trendwende zu beobachten, die von einer realen Nachfrage nach Wohnraum getrieben sei.
Von einer Blasenbildung kann nach Ansicht des IVD keine Rede sein. Für jede neu errichtete Wohnung bzw. für jede auf den Markt kommende Bestandswohnung herrsche mehr Nachfrage als Angebot. „In Märkten wie Spanien gab es eine Immobilienblase, wo heute Wohnungen zu Zehntausenden leer stehen“, sagt Schick. In Deutschland gebe es für jede neu auf den Markt kommende Wohnung heute mehr Bewerber als in den Vorjahren. Die Immobilienmärkte bräuchten demnach eher ein größeres Wohnungsangebot. „Immobilienökonomisch ist die Verzinsung einer Immobilieninvestition bei dem damit verbundenen, äußerst geringen Risiko überaus attraktiv.“ So die Politik nicht an dieser investiven Marktschraube dreht.
Preise in Großstädten stabilisieren sich
Die dynamischsten Preisentwicklungen sind in den Großstädten ab 500.000 Einwohnern zu beobachten. Dort sind die Preise um knapp 7,9 Prozent auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.545 Euro gestiegen. „Trotz der Dynamik zeichnet sich eine allmähliche Stabilisierung auf dem Bestandswohnungsmarkt der Großstädte ab“, sagt Schick. Preisstabilisierend dürfte sich nach Ansicht des IVD die wachsende Anzahl an Wohnungsfertigstellungen und die daraus folgende Entlastung des Wohnungsmarktes auswirken. Etwa 200.500 Wohnungen und davon 76.323 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau sind 2012 fertiggestellt worden – ein Plus von 9,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr insgesamt und ein Plus von 18,9 Prozent bezogen auf den Geschosswohnungsbau.
Preise spiegeln die demografische Entwicklung wider
Die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen in den Großstädten spiegelt die erwartete Wohnflächennachfrage wider, wie sie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) aktuell hochgerechnet hat. In München, wo die Wohnflächennachfrage am meisten zunimmt – bis 2030 um bis zu 33 Prozent -, sind auch die Preise und Zuwächse am höchsten. 3.150 Euro pro Quadratmeter werden für eine Eigentumswohnung mittleren Wohnwerts bezahlt. Dies sind 10,53 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Mit großem Abstand auf Platz zwei folgt Stuttgart (2.230 Euro, +6,19 Prozent), auf dem dritten Platz steht Düsseldorf (1.950 Euro, +2,63 Prozent). Den kräftigsten Preisanstieg gab es mit einem Plus von 13,33 Prozent in Köln auf 1.780 Euro pro Quadratmeter.
Preise in kleineren Städten ziehen nach
Unterdessen steigt die Preiskurve auch in den kleineren Städten an. In den Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern kostet der Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert derzeit 1.280 Euro. Das sind 5,3 Prozent mehr als im Vorjahr. „In den Mittel- und Kleinstädten sind die Preise deutlich stärker gestiegen als in den Vorjahren“, erklärt Schick. „Die Nachfrage nach Wohnungen hat sich in den vergangenen Monaten auch in die kleineren Städte verlagert.“ Städte deren demografische Entwicklung sicher ist, zeigen Effekte der bewussten Eigentumsbildung, einmal als Altersvorsorge aber auch als konservatives Anlagegut.
Je höher der Wohnwert, desto stärker die Preisdynamik
Die Grundregel, dass die Preise umso mehr steigen, je höher die Qualität der Wohnung ist, behält auch in diesem Jahr ihre Gültigkeit: So kostet eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert heute rund 1.044 Euro pro Quadratmeter (+ 4,4 Prozent) und mit gutem Wohnwert knapp 1.400 Euro pro Quadratmeter (+ 5 Prozent), eine Neubauwohnung mit mittlerem Wohnwert rund 1.770 Euro (+4,9 Prozent) und mit gutem Wohnwert knapp 2.060 Euro (+ 5 Prozent).
„Innerhalb der Städtegrößen gibt es jedoch große Unterschiede bei den Preisen, die man berücksichtigen muss“, sagt Schick. In einer Kleinstadt bekomme man bereits für einen Quadratmeterpreis von 910 Euro eine Eigentumswohnung im Bestand mit mittlerem Wohnwert, während man in einer Metropole 1.550 Euro bezahlen müsse. „In der guten Wohnwertkategorie ist der Unterschied noch größer“, stellt Schick fest. „In einer Kleinstadt wie Wismar muss man mit 1.200 Euro pro Quadratmeter fast nur die Hälfte von dem Preis in einer Großstadt mit mehr als 500.000 Einwohnern zahlen. So wird in Köln 2.400 EUR pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung im Bestand gezahlt.
Steigende Baukosten sorgen für große Unterschiede bei Neubau- und Bestandswohnungen
Die Preisunterschiede zwischen Neubau- und Bestandswohnungen belaufen sich – unabhängig von den Städtegrößen – auf rund ein Drittel bei Wohnungen mit gutem Wohnwert. Bei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert beträgt der Preisunterschied zwischen Neubau- und Bestandswohnung bis zu 45 Prozent. „Zurückzuführen sind diese erheblichen Preissprünge auf die stark gestiegenen Baukosten, die seit dem Jahr 2000 um rund 26 Prozent zugenommen haben und damit deutlich oberhalb der Inflationsentwicklung verlaufen sind“, erläutert Schick. „Hohe Material- und Planungskosten schlagen bei einem Neubau mit mittlerem Wohnwert proportional natürlich stärker ins Kontor als bei einem ohnehin hochpreisig konzipierten Objekt.“
Hinzu kommt, dass die Preise für Baugrundstücke von Mehrfamilienhäuser in normaler als auch guter Wohnlage deutlich stärker angestiegen sind als in den Jahren zuvor: Ein Quadratmeter Baugrund für ein Mehrfamilienhaus kostet in einer normalen Wohnlage einer Großstadt mit mehr als 500.000 Einwohnern heute rund 395 Euro, neun Prozent mehr als im Vorjahr. „Hier muss die Liegenschaftspolitik der Kommunen gegensteuern und städtische Flächen nicht mehr ausschließlich nach dem Höchstgebot, sondern nach Konzeptqualität vergeben“, fordert Schick. Ein Instrument mit dem bezahlbarer Wohnungsbau steuerbar ist.
Erschwinglichkeit von Wohneigentum auf sehr hohem Niveau
Die Erschwinglichkeit einer Eigentumswohnung ist unterdessen weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. „Der Zinssatz von derzeit 2,67 Prozent Effektivverzinsung für ein 10-jähriges Darlehen liegt um rund 50 Prozent unter dem Niveau von Januar 2003. Durch die moderaten Preisanstiege für Eigentumswohnungen und dem Anstieg des verfügbaren Einkommens von rund 23 Prozent seit 2002 (bei 17 Prozent Inflation im gleichen Zeitraum) bleibt die Erschwinglichkeit sehr gut“, sagt Schick. Der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage sei auch immobilienwirtschaftlich sinnvoll.
„Investiert der Erwerber in den Mittel- und Großstädten, profitiert er von den zu erwartenden Preiszuwächsen der nächsten Jahre, die durch den anhaltenden Zuwanderungstrend in die Metropolen und die weiter voranschreitende Verkleinerung der Haushalte zu erwarten sind“, erläutert Schick. Zudem biete eine abbezahlte Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus den besten Schutz vor steigenden Mieten. „Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit in den Metropolregionen dauerhaft als sehr gut einzuschätzen“, meint Schick. „Daher ist die vermietete Eigentumswohnung weiterhin eine sehr attraktive Form der Geldanlage, da die Nachfrage nach Wohnfläche und damit auch die Mieten weiter steigen.
Moderate Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern
Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 213.000 Euro, das sind 3,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit liegt der Preis etwa zehn Prozent über dem Niveau von vor 20 Jahren. Mit der Einwohnerzahl nehmen auch in diesem Segment die Preise und deren Zuwächse zu. In einer Kleinstadt kostet ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von rund 125 Quadratmetern, das in Bausubstanz und Ausstattung einem durchschnittlichen Standard entspricht und das sich in einem allgemeinen Wohngebiet befindet, 173.000 Euro, in einer Großstadt (> 100.000 Einwohner) 235.000 Euro.
Die Schere öffnet sich mit der Wohnwertkategorie: Ein gut ausgestattetes Einfamilienhaus mit guter Bausubstanz und Ausstattung in ruhiger, guter Wohnlage und einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern kostet in einer Kleinstadt 227.000 Euro und in einer Metropole mehr als doppelt so viel (491.000 Euro). Bei einem Haus mit sehr gutem Wohnwert, sprich mit erstklassiger Ausstattung und Bausubstand in sehr guter Wohnlage und 200 Quadratmeter Wohnfläche, spreizt sich der Preis zwischen 308.000 Euro und 838.000 Euro. „Nicht reproduzierbare Lagen waren schon immer teuer und bleiben es“, resümiert Schick. „Bei einer durchschnittlichen Preissteigerung von rund 3,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr zeigt sich dieses Segment sehr stabil.“
