Als Gewährleistungsmängel werden die Mängel bezeichnet, die erst nach der Abnahme in Erscheinung treten, also bei der Abnahme nicht erkannt werden konnten. Zum Beispiel können nach Nutzungsbeginn Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern oder brechen, oder ein Schallproblem wahrgenommen werden. „In solchen Fällen ist es wesentlich und unentbehrlich, die Erscheinung zu dokumentieren“, so die Fachanwältin für Bau und Architektenrecht Gabriele Hein-Röder. Aufgrund des Gefahrübergangs zum Zeitpunkt der Abnahme müsse nämlich der Auftraggeber und Bauherr einen Mangel beweisen. „Die Ursachenforschung obliegt zwar nach wie vor dem Unternehmer, aber der Bauherr muss das Symptom, welches auf eine mangelhafte Ausführung oder Planung schließen lassen könnte, genau beschreiben und den Unternehmer zur Nachbesserung auffordern“, informiert die Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbund e.V.
Der Unternehmer sei also über einen Mangel zu informieren und ihm ist Gelegenheit zur Prüfung einzuräumen. Dazu sollte eine schriftliche Mängelanzeige erfolgen, die eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung enthält, rät Fachanwältin Hein-Röder. Als angemessen werde üblicherweise ein Zeitraum angesehen, in dem die erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahme objektiv ausgeführt werden kann. Zu empfehlen sei, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von 5 Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von 5 Jahren zu vereinbaren. „Der Bauherr und Auftraggeber ist dann mit diesem Betrag für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren, also mangelbedingte Schadensersatzforderungen und Aufwendungsersatzansprüche betreffen. Im Fall einer Insolvenz des Unternehmers kann das von großer Bedeutung sein“, so die BSB-Vertrauensanwältin
