Viele Eigentümer stehen bei der Vermietung ihres Hauses oder ihrer Wohnung vor der Frage, ob sie einen Dienstleister beauftragen oder es auf eigene Faust versuchen. Der Immobilienverband IVD rät einen erfahrenen Spezialisten zu engagieren. „Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnungen und sie laufen Gefahr, bei der Mieterauswahl Fehler zu begehen, die sie später viel Geld kosten können“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Private Eigentümer sollten sich daher immer an einen auf die Vermietung von Wohnungen spezialisierten Makler wenden“, rät Schick.
Dies sei der wirksamste Schutz vor Mietbetrügern. „Ein Mietbetrüger scheut die Dienste eines Immobilienmaklers oder Hausverwalters, weil er weiß, dass dieser eine umfassende Überprüfung des Interessenten vornimmt. Einen besseren Selbstschutz als die Zusammenarbeit mit einem professionellen Vermieter kann ein Eigentümer gar nicht bekommen“, erklärt Schick.
Bonität des Mietinteressenten prüfen
Schätzungen beziffern den Mietausfall durch säumige Mieter auf rund zwei Milliarden Euro pro Jahr. Mietrückstände gelten zwar als Kündigungsgrund, aber in der Praxis kann es bis zu 18 Monate dauern, bis die Wohnung geräumt ist. „Gerade für private Vermieter ist es daher wichtig, aus der Menge der Interessenten den geeigneten Mieter herauszufiltern“, erklärt Schick. „Viele verlassen sich dabei auf ihre Menschenkenntnis und darauf, dass der erste Eindruck bei der Besichtigung nicht trügt.“ Das sei allerdings keineswegs ausreichend. Denn bei der Mietersuche komme es vor allem auf harte Fakten an. Professionelle Immobilienmakler überprüfen die Liquidität und Zahlungsmoral der künftigen Mieter. Die gängigste Methode sind dabei Anfragen bei SCHUFA oder Creditreform. „Makler und Verwalter mit IVD-Mitgliedschaft haben hier den Vorteil, dass sie zum Einholen von Wirtschaftsauskünften auf verschiedene Kooperationspartner zurückgreifen können“, sagt Schick.
Professionelle Vermieter prüfen Mietinteressenten darüber hinaus mit einer Selbstauskunft. Diese sollte Angaben zu Namen und Geburtsdaten der zum Haushalt gehörenden Personen sowie Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessenten und gegebenenfalls des Ehepartners enthalten. Für eventuelle Rückfragen sind auch der Name und die Anschrift des bisherigen Vermieters wichtig. Verpflichtend ist die Selbstauskunft für Mietinteressenten jedoch nicht. „Verweigert ein Interessent die gewünschten Angaben, sollte nach den Gründen gefragt werden“, rät Schick. „Hat der potenzielle Mieter offensichtlich etwas zu verbergen, kann das ein Grund sein, ihn bei der Vergabe der Wohnung nicht zu berücksichtigen.“
Professionelle Hausverwaltung für komplexe Aufgaben
Ist der richtige Mieter erst einmal gefunden, ist der nächste Schritt die Suche nach einer Hausverwaltung. Deren Aufgaben und Leistungen werden vielfach unterschätzt. „Immobilienverwaltung ist eine äußerst vielschichtige Tätigkeit, die ein großes Spezialwissen erfordert“, sagt Schick. „Selbst die Verwaltung von wenigen Mietwohnungen lässt sich längst nicht mehr nebenbei erledigen.“ Zu den wichtigsten Pflichten eines Verwalters im Mietwohnungsbereich gehören die Kontrolle der Mietzahlungen, die Betriebskostenabrechnung, die Überwachung von Hauswarten, öffentlichen Versorgern und Versicherern sowie die Buchhaltung.
Auch bei Streitigkeiten unter den Eigentümern oder mit den Mietern ist häufig der Hausverwalter gefragt. „Erfahrungen beim Schlichten können helfen, gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Wohnungseigentümern zu vermeiden und somit wirtschaftlichen Schaden zu verhindern“, erläutert Schick. Um erfolgreich vermitteln zu können, müssen Verwalter die jeweils aktuelle Rechtslage kennen. Fast quartalsweise ergeben sich Änderungen der gesetzlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, die in der Verwaltung zwingend zu berücksichtigen sind.
Forderung nach Sach- und Fachkundenachweis
„Die Aufgaben und die Verantwortung der Makler und Verwalter sind so umfangreich, dass die Erteilung der Gewerbeerlaubnis ohne einen Nachweis der Marktkenntnis und Kompetenz der Vergangenheit angehören muss“, sagt Schick. Nach Auffassung des IVD sollte die Erteilung der Gewerbeerlaubnis daher an einen Nachweis der Sach- und Fachkunde gebunden sein. „Der Sach- und Fachkundenachweis für Immobiliendienstleister muss endlich gesetzlich verankert werden“, fordert Schick. Als Mindestmaß der Qualifikation schlägt der IVD die Berufsausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/-frau vor. Wer eine andere kaufmännische Ausbildung hat, soll zusätzlich eine einschlägige Berufserfahrung in der Immobilienbranche mitbringen und das Zertifikat eines entsprechenden Lehrgangs einer Industrie- und Handelskammer (IHK) vorweisen. „Makler und Verwalter ohne entsprechende Ausbildung sollten mindestens fünf Jahre Berufserfahrung in der Branche plus das IHK-Zertifikat vorweisen“, fordert Schick.
