Das weit verbreitete Bauen mit einem Bauträger hat seine Besonderheiten. Der Bauträger fungiert als Bauherr, ist Eigentümer des Grundstücks und verkauft es mit einer Bauverpflichtung. Mit der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags wird der Interessent zum Erwerber. Diese Verträge, so zeigt eine aktuelle, erstmals veröffentlichte BSB-Dokumentation, sind sehr komplexe Vertragswerke und bergen für Verbraucher erhebliche Risiken. Vertrauensanwälte des Bauherren-Schutzbund e.V. haben im Rahmen eines Projektes einhundert Bauträgerverträge aus den Jahren 2010 bis 2013 analysiert, zahlreiche verbraucherfeindliche Klauseln aufgedeckt , rechtlich bewertet und die Auswirkungen für die Verbraucher detailliert dargestellt.
Die Ergebnisse der Vertragsprüfungen und häufige Probleme bei der Realisierung von Bauvorhaben mit Bauträgern zeugen von unzureichender Rechtssicherheit. „Die wirtschaftlichen Risiken für Verbraucher sind gravierend“, kommentiert Rechtsanwalt Mario van Suntum aus Leipzig, der Projektleiter der Untersuchung.
Ein generelles Problem besteht darin, dass der Erwerber erst sehr spät Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er frühzeitig Zahlungen leistet. Zwar ist der Bauträger verpflichtet, ihm dieses Eigentum zu verschaffen, doch dieser Anspruch wächst erst Zug um Zug während der Bauphase. Zahlreiche Bauträgerverträge sind dabei so abgefasst, dass sie die Rechte der Verbraucher erheblich beschneiden.
Als Beispiele fanden die BSB-Vertrauensanwälte wiederkehrende vorformulierte Klauseln, „die trickreich sind und die man rechtlich nur als verbraucherfeindlich klassifizieren kann“, wie van Suntum sagt. So werden Bauinteressenten unverhältnismäßig lange an ein Angebot gebunden. Das Planungsrisiko soll auf Erwerber abgewälzt werden. Ein vereinbarter Pauschalpreis soll mit nicht klar definierten Mehrkosten ausgehebelt werden. Vollmachten sollen zugunsten des Bauträgers aus der Hand gegeben werden. Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers – sprich das Zurückhalten von Zahlungsraten bei Mängeln – soll ausgeschlossen werden. Fälligkeiten von Kaufpreisraten werden so gesetzt, dass eine Kontrolle des tatsächlichen Bautenstandes nicht möglich ist.
„Das Transparenzgebot wird durch Klauseln der Bauträgerverträge vielfach verletzt, Sicherheiten für Erwerber sind eingeschränkt“, hat das Projektteam des BSB festgestellt. Bereits seit Jahren trägt die gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation, die seit 2005 zu Abmahnungen und Unterlassungsklagen im Sinne des Unterlassungsklagegesetzes (UKlaG) berechtigt ist, verbraucherfeindliche Klauseln aus Bauverträgen zusammen und stellt sie im Internet als wichtige Verbraucherinformation zur Verfügung. Jetzt wird zu verbraucherfeindlichen Klauseln aus Bauträgerverträgen erstmals eine umfassende Analyse samt rechtlicher Bewertung vorgelegt. „Damit leistet der Bauherren-Schutzbund erneut Pionierarbeit, denn bislang liegt nichts Vergleichbares vor“, schätzt Peter Mauel, 1. Vorsitzender des BSB ein. „Die Dokumentation zeigt, dass es dringend notwendig ist, das Bauträgervertragsrecht zur reformieren, um Verbraucherinteressen beim Bauen mit dem Bauträger wirksam zu stärken.“
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