Die anhaltend gute konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft wirkt sich weiter positiv auf die Büroimmobilienmärkte aus. Durch die stabile Nachfrage nach Büroflächen sind die Mieten deutschlandweit um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Am stärksten zeigt sich der Effekt in Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern. Hier haben die Mieten für Büros mit mittlerem Nutzwert um 3,6 Prozent zugelegt.
„Jeder dritte Büroarbeitsplatz befindet sich in den Städten ab rund 300.000 Einwohnern, entsprechend hoch ist auch die Dynamik dieser Märkte“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Je kleiner die Stadt, desto geringer sind die Dynamik und die Mietentwicklung.“ In Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern seien die Büromieten beispielsweise nur um 0,3 Prozent gestiegen. „Diese Tendenz dürfte sich weiter verstärken, da die Bürobeschäftigung vor allem in den größeren Städten zunimmt“, erläutert Schick. „Von dieser Entwicklung wird Konjunkturprognosen zufolge insbesondere der süddeutsche Raum profitieren.“
München mit den höchsten Schwerpunktmieten, Frankfurt mit höchster Spitzenmiete
München liegt bei den von den IVD-Marktberichterstattern berichteten Schwerpunktmieten ganz vorn. Bei Büros mit gutem Nutzungswert sind 29 Euro je Quadratmeter zu bezahlen. In weitem Abstand folgen Düsseldorf mit 21 Euro und Frankfurt am Main mit 18,50 Euro. Im Durchschnitt der deutschen Städte mit mehr als 300.000 Einwohnern beläuft sich die Quadratmetermiete mit gutem Nutzungswert auf 12,86 Euro. Bei den Spitzenmieten liegt hingegen die Bankenmetropole Frankfurt mit 36,80 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 35 Euro) an erster Position. In München muss mit 31,80 Euro (Vorjahr: 31 Euro) fünf Euro weniger für eine Spitzenbürofläche bezahlt werden. An dritter Stelle folgt Düsseldorf mit einer Spitzenmiete von 27,50 Euro – 2,50 mehr als im Vorjahreszeitraum.
Flächenumsatz geringer als im Vorjahr, Leerstand dennoch rückläufig
Obwohl in fast allen sieben Bürohochburgen der Flächenumsatz rückläufig ist, konnte der Leerstand nahezu überall verringert werden. „Dies ist zum einen auf die deutschlandweit niedrigen spekulativen Projektentwicklungen und zum anderen auf den zunehmenden Trend zur Umwidmung nicht mehr marktfähiger, leer stehender Büroflächen in alternative Nutzungsarten zurückzuführen“, erläutert Schick. In großen Städten prüfen immer mehr Eigentümer, inwieweit leer stehende Büros in Miet- und Eigentumswohnungen umgewandelt werden können.
Bei Angebotsmieten im Hochpreissegment liegen die Wohnungspreise bereits höher als die Mieten für Büroflächen außerhalb der City-Business-District-Lagen. Auch wenn die Baukosten bei einem Umbau nicht wesentlich unter den Kosten für einen Neubau liegen, sondern sie manchmal sogar überschreiten, spricht für eine Umwidmung, dass die Genehmigungsprozesse bei der Umwandung kürzer sind und die ursprüngliche Dichte der Bebauung beibehalten werden kann.
Den höchsten Leerstand hat nach wie vor Frankfurt mit 13,3 Prozent. „Dies liegt vor allem an der Monostruktur aus Finanzdienstleistern und Versicherungen, die den Büroimmobilienmarkt prägen. Schwächeln diese, wirkt sich dies unmittelbar auf den gesamten Immobilienmarkt aus“, sagt Schick. Die anderen deutschen Büroimmobilienmärkte zeichnet eine breiter aufgestellte Nutzerstruktur aus, bei der mittelständische Unternehmen als Mieter stabilisierend wirken. So verteilen sich beispielsweise in Hamburg 50 Prozent des Umsatzes auf sechs bis sieben Branchen. Entsprechend geringer ist der Leerstand an der Alster, der bei bei 8,1 Prozent liegt.
