Das neue Jahr steht vor der Tür und für Immobilieneigentümer, -vermieter und -verwalter treten zahlreiche neue gesetzliche Bestimmungen in Kraft. Direkt zum 1. Januar werden die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht. An die Spitze der „Rangliste“ wird sich mit 6,5 Prozent Schleswig-Holstein setzen, auf dem zweiten Platz folgt Berlin mit sechs Prozent. Die Länder Bremen und Niedersachsen erhöhen auf jeweils fünf Prozent.
„Der Wettlauf um die höchsten Steuersätze geht unvermindert weiter und ein Ende ist nicht in Sicht“, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. „Die Erhöhungen sind aus sozialen und wirtschaftlichen Gründen nicht hinzunehmen und stehen dem Ziel entgegen die Wohneigentumsquote in Deutschland zu erhöhen. Die Sonderregelung für die Grunderwerbsteuer im Gesetz über den Länderfinanzausgleich sollte daher gestrichen werden.“ Diese Sonderregelung zwingt die Länder praktisch dazu, stetig nachzuziehen und die Grunderwerbsteuer zu erhöhen.
EnEV 2014 verschärft energetische Anforderungen für Neubauten
Ab dem 1. Mai 2014 tritt die novellierte Energieeinsparverordnung EnEV in Kraft. Insbesondere Neubauten sind von einer Verschärfung der energetischen Anforderungen betroffen. Der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken. „Die erhöhten Anforderungen an die energetische Qualität der Neubauten lassen erneut die Investitionskosten steigen“, warnt Schick. „Dies kann eine zusätzliche Bremse für den dringend benötigten Neubau darstellen.“
Auch auf die Verkäufer und Vermieter von Immobilien kommen neue Pflichten zu. Ab Mai 2014 erstellte Energieausweise müssen auch Energieeffizienzklassen enthalten. Den Nutzen daraus bezweifelt der IVD. „Eine höhere Transparenz für Wohnungssuchende wird sich nicht erfüllen, zumal die Energieeffizienzklasse für das gesamte Gebäude gilt“, sagt Schick. „Allein durch die hohen Preisunterschiede der Energieträger kann keine Vergleichbarkeit entstehen.“ Die Effizienzklassen und weitere Kennwerte aus dem Energieausweis werden zudem zu Pflichtangaben bei kommerziellen Immobilienanzeigen. Verkäufer und Vermieter müssen künftig dem Käufer bzw. neuen Mieter den Energieausweis verpflichtend übergeben und diesen bereits bei der Besichtigung vorlegen. Mit der EnEV 2014 wird ebenfalls neu zur Pflicht, dass ab 2015 bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden müssen.
SEPA: Vermieter müssen Zahlungsverfahren anpassen
Ab dem 1. Februar 2014 gelten für Lastschriften und Überweisungen neue Regelungen. Dies betrifft vor allem Vermieter, die dafür sorgen müssen, dass die Lastschriften ihrer Mieter die Standards der SEPA (Single Euro Payments Area) zur Schaffung eines einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraums entsprechen. „Die klassische Lastschrift wird abgeschafft“, sagt Schick. Nach der Umstellung auf SEPA sind keine Lastschriften mehr per Beleg bei der Bank einreichbar. Alle Lastschriften sind danach nur noch elektronisch möglich. Im Zuge der Umstellung müssen Vermieter dem Mieter ihre neue Gläubiger-Identifikation, Kontonummer nach der SEPA, die IBAN CREDITOR ID und eine Mandatsreferenz angeben. „Wenn noch nicht geschehen, sollten Vermieter die Umstellung auf die SEPA noch in diesem Jahr angehen, um die Mieter rechtzeitig zu informieren“, rät Schick.
Mietpreisbremse würde zur Baubremse
Ebenfalls im neuen Jahr wird von der neuen Regierung voraussichtlich an einem neuen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse gearbeitet. „Wie lange dieser Gesetzentwurf verhandelt wird, bleibt derzeit noch offen“, sagt Schick. In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten sollen die Mieten bei einer Wiedervermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Lag die bisherige Miete über dieser Grenze, müsse sie zwar nicht abgesenkt werden, sie könne jedoch erst dann erhöht werden, wenn sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wird. „Dies kann Jahre dauern und würde Investoren vom Bau neuer Mietwohnungen abhalten – die Wohnungsknappheit würde verewigt“, erläutert Schick. Außerdem komme die Mietpreisbremse nicht den Mietsuchenden mit geringem Einkommen zu Gute. Ein Vermieter würde sich auch bei einer Deckelung der Mieten immer für denjenigen mit der höchsten Bonität als Mieter entscheiden.
Zusätzlich zur Deckelung der Neuvertragsmieten ist geplant, die Modernisierungsmieterhöhung zeitlich zu begrenzen. „Dabei wird übersehen, dass es sich nicht um eine Umlage handelt, sondern um eine Mieterhöhung, die sich lediglich an den Modernisierungskosten orientiert“, so Schick. Die Modernisierungsmieterhöhung beinhaltet neben der Abschreibung und Zinsen auch die künftigen Erhaltungskosten. Schließlich ist der Vermieter auch über den Zeitraum der „Amortisation“ hinaus verpflichtet, die geänderte Mietsache zu erhalten.
Der Koalitionsvertrag sieht zudem vor, den Mietspiegel zu reformieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt werden. Im Gespräch sei den Bezugszeitraum von vier auf zehn Jahre zu erhöhen. „Die künftige Koalition will den Mietspiegel zur politischen Steuerung der Miethöhe zweckentfremden“, kritisiert Schick. „Das ginge zu Lasten von Investitionen in den Neubau und Bestand.“
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