Der Handel mit deutschen Zinshäusern entwickelt sich weiter dynamisch und hat 2012 den höchsten Stand innerhalb der letzten fünf Jahre erreicht. Innerhalb eines Jahres sind die Umsätze in den 50 bevölkerungsreichsten Städten um acht Prozent von zwölf auf 13 Milliarden Euro gestiegen. Dies ist ein Ergebnis des IVD-Zinshausmarktberichts 2013/2014. „Der deutsche Zinshausmarkt profitiert weiterhin von günstigen Rahmenbedingungen und guten Renditeaussichten“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband IVD, die Zahlen. „In den Metropolregionen steigen die Einwohnerzahlen und das Wohnungsangebot bleibt hinter der Nachfrage zurück, so dass vielerorts sowohl Mieten als auch Kaufpreise anziehen. Angesichts unkalkulierbarer Risiken auf den Kapitalmärkten steigen Immobilieninvestments in der Gunst der Investoren weiter.“
Die Anzahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig gewesen. 12.155 Transaktionen wurden 2012 registriert, dies entspricht einem Rückgang von sechs Prozent. „Trotz sinkender Transaktionen konnten die Umsätze im Berichtsjahr 2012 durch steigende Preise und dem vermehrten Verkauf hochwertiger Objekte gesteigert werden“, erklärt Schick. Je Transaktion wurden im Berichtszeitraum durchschnittlich 530.000 Euro umgesetzt. Das sind 60.000 Euro mehr als noch 2011. „Diese Entwicklung ist ein klares Indiz für eine hohe Nachfrage, der kein ausreichendes Angebot gegenüber steht.“ Dieser Nachfrageüberhang, insbesondere nach Immobilien in sehr guten bis guten Lagen, werde nach Einschätzung von Zinshausmaklern auch in den kommenden drei Jahren anhalten. Das Gleiche gelte für die Preisentwicklung.
Berlin bleibt mit großem Abstand größter Zinshausmarkt
Die Nachfrage nach Zinshäusern konzentrierte sich wie in den Vorjahren auf die Metropolen. Die drei größten deutschen Städte Berlin, Hamburg und München vereinten 46 Prozent der Umsätze auf sich. 80 Prozent der Umsätze wurden in Städten mit mehr als 400.000 Einwohnern generiert.
Dabei ist Berlin der mit Abstand wichtigste Zinshausmarkt in Deutschland. Über vier Milliarden Euro wurden in der Hauptstadt investiert. Gegenüber dem bisherigen Rekordjahr 2011 hat sich der Umsatz in Berlin damit noch einmal um vier Prozent erhöht. Die Zahl der Kauffälle ist in Berlin zwar binnen eines Jahres um zwölf Prozent von 1.863 auf 1.649 zurückgegangen. Der Umsatz je Transaktion ist allerdings um 17 Prozent von 2,1 auf 2,5 Millionen Euro gestiegen und sorgte so für das Wachstum beim Gesamtumsatz.
Sonderfall Düsseldorf
Auf den zweiten Platz konnte sich mit einem Umsatz von knapp 1,3 Milliarden Euro Düsseldorf schieben und verdrängte München und Hamburg auf die Plätze drei und vier. Im Vergleich zum Jahr 2011 ist der Umsatz in Düsseldorf um 71 Prozent gestiegen, obwohl auch hier die Anzahl der Kauffälle um 19 Prozent rückläufig gewesen ist. „Der starke Umsatzsprung ist auf den Verkauf einiger hochpreisiger Objekte in Innenstadtlage im Bereich von 80 bis 120 Millionen Euro zurückzuführen und stellt einen Sonderfall dar“, sagt Schick. Der Umsatz je Kauffall hat sich entsprechend von 1,46 auf 3,08 Millionen Euro mehr als verdoppelt.
München und Hamburg mit sinkendem Umsatz
An dritter Stelle der Umsatzrangliste liegt mit einem Transaktionsvolumen von einer Milliarde Euro München. Im Gegensatz zu Berlin und Düsseldorf ist der Umsatz in der bayerischen Landeshauptstadt im Vorjahresvergleich um drei Prozent gesunken. Der wachsende Umsatz je Kauf auf 5,88 Millionen Euro konnte den Rückgang der Kauffälle von 203 auf 171 nicht ausgleichen. „Die Zahlen deuten darauf hin, dass es in München eine hohe Nachfrage gibt, der schlichtweg kein entsprechendes Angebot gegenübersteht“, erklärt Schick. „Der Münchner Zinshausmarkt zeichnet sich im Zeitraum 2007 bis 2012 durch eine vergleichsweise hohe Volatilität aus. Nach einem Hoch der Zahl der Kauffälle im Jahr 2007 war diese 2008 zunächst rückläufig, stieg auf 2009 jedoch wieder sprunghaft an und sinkt seither kontinuierlich. Im gleichen Zeitraum war die Umsatzentwicklung von einem Auf und Ab geprägt.“
Ein Umsatzrückrang war auch auf dem Hamburger Zinshausmarkt zu verzeichnen. 2012 wurden 404 Immobilien im Wert von 873 Millionen Euro verkauft. Im Vorjahr waren es noch 421 Zinshäuser im Wert von 901 Millionen Euro. Im Gegensatz zu den Märkten in Berlin und München ist der Umsatz je Transaktion nur wenig von 2,14 auf 2,16 Millionen Euro gestiegen, so dass der Umsatz gesunken ist.
Gewinner und Verlierer
Beim Vergleich der Umsätze je 1.000 Einwohner geht Düsseldorf als klarer Sieger hervor. 2,16 Millionen Euro je 1.000 Einwohner wurden in Düsseldorf investiert. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die Städte Berlin mit 1,22 Millionen Euro und Frankfurt am Main mit 1,11 Millionen Euro. Die Millionenstädte München und Köln sind mit rund 700.000 Euro Umsatz je 1.000 Einwohner auf die Ränge acht und neun verwiesen. „Bemerkenswert waren die starken Umsätze je Einwohner in den Städten Aachen mit 0,89 Millionen Euro, Freiburg mit 0,84 Millionen Euro und Wiesbaden mit 0,83 Millionen Euro“, konstatiert Schick.
„Die Stadt Wiesbaden erzielte 2012 eine positive Veränderung des Umsatzes von mehr als 100 Prozent zum Vorjahr.“ Unter den Städten mit den geringsten Umsätzen je 1.000 Einwohner waren im Berichtsjahr 2012 vier Städte aus Nordrhein-Westfalen. Bochum belegt mit einem Umsatz von nur 160.000 Euro je 1.000 Einwohner den letzten Platz. In den Städten Oberhausen, Duisburg und Dortmund wurden im Durchschnitt lediglich 200.000 Euro Umsatz je 1.000 Einwohner erzielt. Neben Braunschweig (0,16 Millionen Euro) und Karlsruhe (0,18 Millionen Euro) gehörten auch drei Städte aus den neuen Bundesländern (Chemnitz, Rostock, Erfurt) mit jeweils rund 190.000 Euro je 1.000 Einwohner zu den Verlierern.
